Beda AJB dan PPJB, dan Kapan Masing-masing Dipakai

Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah perjanjian antara penjual dan pembeli untuk mengikat kesepakatan sebelum syarat-syarat transaksi terpenuhi. Akta Jual Beli adalah akta otentik yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan menjadi dasar peralihan hak untuk didaftarkan di kantor pertanahan.

Singkatnya, PPJB mengikat janji, AJB memindahkan hak.

Kapan PPJB dipakai

• Pembayaran belum lunas, misalnya menunggu pencairan KPR.
• Dokumen belum siap, misalnya sertifikat masih dijaminkan di bank, masih dalam proses pemecahan, atau ahli waris belum tuntas.
• Pembelian unit dari pengembang yang bangunannya belum selesai.

PPJB yang baik menyebut identitas para pihak dan objeknya secara rinci, harga dan cara pembayaran, tenggat setiap tahap, pembagian pajak dan biaya, apa yang terjadi jika salah satu pihak batal, dan kapan AJB akan ditandatangani.

Kapan AJB ditandatangani

Setelah harga lunas dan seluruh syarat terpenuhi, termasuk lunasnya BPHTB oleh pembeli dan PPh final oleh penjual. Tanpa bukti setor keduanya, PPAT tidak akan menandatangani akta.

Setelah AJB, berkas didaftarkan ke kantor pertanahan untuk balik nama sertifikat.

Risiko berhenti di PPJB

Sebagian pembeli merasa aman karena sudah memegang PPJB dan sudah menempati rumahnya, lalu menunda AJB bertahun-tahun untuk menghemat biaya. Ini risiko yang serius.

Selama belum ada AJB dan balik nama, hak atas properti secara hukum masih pada penjual. Jika penjual meninggal dunia, bercerai, atau terlibat persoalan hukum, Anda berhadapan dengan ahli waris atau pihak ketiga yang tidak ikut menandatangani perjanjian Anda. Penyelesaiannya bisa panjang dan mahal.

PPJB di bawah tangan atau notariil?

PPJB yang dibuat di hadapan notaris memberi kekuatan pembuktian yang jauh lebih baik dibanding perjanjian yang dibuat sendiri di atas meterai. Untuk transaksi bernilai besar, selisih biayanya tidak sebanding dengan risikonya.

Yang perlu dicek sebelum menandatangani apa pun

• Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan sudah dilakukan dan hasilnya bersih.
• Nama pemegang hak sesuai dengan penjual, termasuk persetujuan pasangan atau seluruh ahli waris.
• Tidak ada hak tanggungan, sita, atau blokir yang belum diselesaikan.
• Tenggat dan konsekuensi jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya tertulis jelas.

Jangan pernah membayar tanda jadi sebelum pengecekan sertifikat selesai. Biayanya kecil, dan itu satu-satunya langkah yang benar-benar melindungi Anda di awal.

Sedang menimbang satu properti dan ingin urutannya dipastikan benar? Agen kami mendampingi dari pengecekan dokumen sampai balik nama, bukan berhenti di penandatanganan.