Cara Cek NJOP dan Kenapa Bukan Patokan Harga Pasar

Nilai Jual Objek Pajak adalah nilai yang ditetapkan pemerintah daerah sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan. Nilai ini juga menjadi salah satu acuan dalam perhitungan BPHTB dan PPh final atas pengalihan hak, karena dasar pengenaannya adalah nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi.

Yang perlu dipahami sejak awal: NJOP bukan harga pasar, dan di kawasan premium Jakarta umumnya berada jauh di bawah harga pasar.

Cara memeriksanya

• Lihat SPPT PBB properti tersebut. NJOP tanah dan bangunan tercantum di sana, beserta luas yang tercatat.
• Periksa melalui layanan daring badan pendapatan daerah tempat properti berada, jika tersedia.
• Tanyakan kepada notaris atau PPAT saat pengecekan sertifikat, karena mereka memerlukannya untuk menghitung pajak.

Saat memeriksa, cocokkan juga luas tanah dan bangunan yang tercatat di SPPT dengan yang tertera di sertifikat. Selisih di antara keduanya adalah temuan penting, dan lebih baik ditemukan sebelum transaksi.

Kenapa NJOP tidak bisa dipakai menawar

NJOP ditetapkan secara berkala dan bersifat massal untuk satu zona, sehingga tidak mencerminkan kondisi satu kavling tertentu: lebar jalannya, bentuk kavlingnya, atau kondisi bangunannya. Menawar berdasarkan NJOP di kawasan seperti Menteng atau Pondok Indah tidak akan ditanggapi serius oleh penjual mana pun.

Untuk menilai harga pasar, gunakan pembanding transaksi dan penawaran di jalan yang sama atau jalan sekelas.

Lalu NJOP berguna untuk apa?

• Menghitung perkiraan PBB tahunan yang akan Anda tanggung setelah membeli.
• Memperkirakan BPHTB dan PPh final, karena keduanya memakai nilai tertinggi antara transaksi dan NJOP.
• Memeriksa konsistensi data properti, terutama luas yang tercatat.

Apa yang terjadi jika nilai transaksi ditulis di bawah NJOP?

Dasar pengenaan pajaknya tetap memakai NJOP, karena ketentuannya mengambil yang lebih tinggi. Jadi menulis nilai lebih rendah dari NJOP tidak menurunkan pajak, dan hanya menimbulkan persoalan dokumentasi di kemudian hari.

NJOP naik, apakah properti saya naik?

Tidak otomatis. Kenaikan NJOP adalah penyesuaian administratif dan berdampak langsung pada PBB yang Anda bayar. Harga pasar bergerak karena permintaan, pasokan, dan kondisi kawasan, dan keduanya tidak selalu searah.

Ingin nilai pasar properti Anda, bukan nilai pajaknya? Kirimkan alamat dan luasnya kepada agen kami untuk penilaian berbasis pembanding.