Pajak Jual Beli Rumah: BPHTB dan PPh Berapa Persen

Ada dua pajak utama dalam jual beli rumah. Penjual membayar PPh final sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi. Pembeli membayar BPHTB sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi nilai perolehan tidak kena pajak. Keduanya harus lunas sebelum Akta Jual Beli ditandatangani.

PPh final: 2,5% dari nilai bruto

Pajak ini dikenakan kepada pihak yang mengalihkan hak, yaitu penjual. Dasarnya nilai bruto pengalihan, yaitu nilai transaksi yang disepakati, atau nilai yang seharusnya diterima jika transaksinya dianggap tidak wajar.

Karena tarifnya dihitung dari nilai bruto dan bukan dari keuntungan, penjual tetap membayar meskipun menjual rugi. Ini sering mengejutkan penjual yang membeli di harga tinggi dan melepas di harga lebih rendah.

BPHTB: 5% setelah dikurangi

BPHTB dikenakan kepada pembeli. Rumusnya:

• BPHTB = 5% x (nilai perolehan objek pajak dikurangi nilai perolehan tidak kena pajak)

Nilai perolehan objek pajak adalah nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Nilai pengurangnya ditetapkan masing-masing pemerintah daerah dengan batas minimum yang diatur undang-undang, dan beberapa daerah memberikan keringanan atau pembebasan untuk pembelian rumah pertama sampai nilai tertentu.

Karena besaran pengurang dan keringanannya berbeda antar daerah dan bisa berubah, jangan menganggarkan berdasarkan angka yang Anda baca di internet, termasuk halaman ini. Konfirmasikan ke notaris atau badan pendapatan daerah tempat properti berada.

Contoh: rumah Rp 10 miliar

Dengan asumsi nilai transaksi Rp 10 miliar lebih tinggi dari NJOP:

• PPh final penjual: 2,5% x Rp 10 miliar = Rp 250 juta.
• BPHTB pembeli: 5% x (Rp 10 miliar dikurangi nilai pengurang yang berlaku). Jika pengurangnya Rp 80 juta, maka 5% x Rp 9,92 miliar = Rp 496 juta.

Di luar dua pajak itu masih ada honorarium notaris, pengecekan sertifikat, dan balik nama. Perhitungan lengkapnya ada di panduan biaya jual beli rumah kami.

Apakah ada PPN?

PPN muncul pada pembelian properti baru dari pengembang yang merupakan pengusaha kena pajak, dengan tarif sesuai ketentuan yang berlaku saat transaksi. Pembelian rumah bekas dari perorangan pada umumnya tidak dikenai PPN. Untuk properti primer, minta pengembang merinci komponen PPN dalam penawarannya secara tertulis.

Siapa yang mengurus pembayarannya?

Dalam praktiknya notaris atau PPAT yang menghitung, menyiapkan, dan memvalidasi setorannya, karena bukti setor PPh dan BPHTB adalah syarat penandatanganan akta. Tugas Anda memastikan dananya tersedia sebelum jadwal akad, bukan sesudahnya.

Apa yang terjadi kalau nilai transaksi ditulis lebih rendah dari sebenarnya?

Praktik ini masih sering ditawarkan untuk menekan pajak, dan risikonya ditanggung kedua pihak. Bagi pembeli, harga perolehan yang tercatat rendah akan memperbesar pajak saat properti dijual kembali. Bagi keduanya, ada risiko koreksi dari otoritas pajak. Kami tidak menyarankannya.

Kalau Anda sedang menghitung anggaran untuk satu properti tertentu, hubungi agen kami. Kami bantu rincikan bersama notaris rekanan sebelum Anda menandatangani apa pun.