Perbedaan SHM dan HGB, dan Mana yang Sebaiknya Dibeli

Sertifikat Hak Milik adalah hak terkuat atas tanah di Indonesia: berlaku selamanya, tidak perlu diperpanjang, dan hanya dapat dipegang oleh perorangan warga negara Indonesia. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah dalam jangka waktu tertentu, dan dapat dipegang badan hukum Indonesia seperti perseroan terbatas.

Perbedaan yang benar-benar berpengaruh

• Jangka waktu. SHM tidak berjangka. HGB berjangka dan harus diperpanjang serta diperbarui sesuai ketentuan yang berlaku.
• Pemegang hak. SHM hanya untuk perorangan WNI. HGB bisa dipegang perorangan maupun badan hukum Indonesia.
• Nilai jual kembali. Pada kavling yang sebanding, SHM umumnya lebih mudah dijual dan dihargai lebih tinggi dibanding HGB, karena pembeli tidak mewarisi urusan perpanjangan.
• Pembiayaan. Keduanya bisa diagunkan, tetapi untuk HGB bank akan memperhatikan sisa jangka waktunya terhadap tenor kredit yang diminta.

Kenapa apartemen umumnya bukan SHM?

Pada rumah susun, kepemilikan unit dituangkan dalam sertifikat satuan rumah susun, sementara tanah bersamanya berstatus hak guna bangunan atas nama perhimpunan pemilik. Karena itu membandingkan apartemen dan rumah tapak lewat jenis sertifikatnya tidak banyak berguna. Untuk apartemen, yang lebih menentukan adalah pengelola gedung, kondisi bangunan, dan sisa jangka waktu haknya.

Apakah HGB bisa ditingkatkan menjadi SHM?

Bisa, untuk rumah tinggal yang memenuhi syarat, dengan mengajukan peningkatan hak ke kantor pertanahan dan membayar biaya yang ditetapkan. Yang perlu dipastikan sejak awal adalah siapa yang mengurus dan siapa yang menanggung biayanya, dan itu masuk ke dalam negosiasi harga, bukan diurus belakangan.

Apa yang harus dicek sebelum membeli, apa pun sertifikatnya?

• Kesesuaian nama pemegang hak dengan penjual, termasuk status perkawinan dan persetujuan pasangan atau ahli waris.
• Ada atau tidaknya hak tanggungan, sita, atau blokir. Ini terlihat pada pengecekan sertifikat di kantor pertanahan.
• Kesesuaian luas dan batas di sertifikat dengan kondisi fisik di lapangan.
• Untuk HGB, sisa jangka waktunya dan riwayat perpanjangannya.
• Kesesuaian peruntukan lahan dengan rencana penggunaan Anda.

Pengecekan sertifikat murah dan cepat dibanding nilai yang dipertaruhkan. Jangan pernah membayar uang tanda jadi sebelum pengecekan selesai.

Jadi, sebaiknya pilih yang mana?

Untuk rumah tinggal yang akan dipegang lama atau diwariskan, SHM lebih sederhana dan lebih mudah dilepas kembali. HGB tetap masuk akal jika propertinya dibeli atas nama badan usaha, atau jika selisih harganya cukup besar dan sisa jangka waktunya panjang.

Kalau Anda sedang menimbang satu properti dan ragu dengan status sertifikatnya, kirimkan datanya ke agen kami. Kami bantu periksa sebelum Anda maju ke tahap pengikatan.